最近几个月，房地产市场的政策频繁出台。然而，在售楼处内，购房者们讨论的话题似乎发生了微妙的转变：如今，他们最关心的已不是“房价会不会再涨”，而是“明年工资会不会稳定”。先来看看近期的政策动态。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部及金融监管总局联合发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确规定商品住房项目在实行预售之前，单体建筑必须完成主体结构封顶。同时，购房者所支付的首付款及贷款将全部存入监管账户。一个月后的9月29日，财政部和中国人民银行等机构联合推出了居民购房贷款贴息政策，标志着中央财政首次对商业性个人住房贷款进行补贴。根据数据显示，一线城市的新房价格环比上涨了0.1%，自今年2月以来，这一趋势持续向好；二手房价格也上涨了0.2%，已连续七个月环比上扬。同时，上海的9月新房价格同比增长了2.8%，二手房的环比上涨率为0.5%。在这种背景下，房价是否已经触底？上海交通大学的朱宁教授在2024年11月的一次访谈中对此做出了明确的回答。他早年曾在雷曼兄弟及野村证券担任高管，早于市场普遍意识到房产泡沫风险之时就已发出警示。在当时市场刚刚显露出“止跌”信号时，朱宁教授的回答却是两个字：“还没”。

两年过去，朱教授所担忧的一些问题已逐渐显现，而有些问题则依旧在发展之中。归纳起来，当前形势面临四个主要挑战。第一大挑战是市场调整的时间与幅度，可能仍显不足。朱宁教授借鉴国际经验，将日本1990年的房地产泡沫、美国2008年的金融危机以及西班牙在欧债危机期间的房价暴跌等案例进行对比。这些现象都是全国范围内的大规模资产泡沫，通常需要8到10年的时间进行调整。日本历时十六七年，美国则用了七八年。房地产市场的周期性较长、交易频率较低，使得其跌幅往往较深：日本的房价从顶峰至谷底下跌超过70%，而美国则在40%到50%之间。此外，当前市场的高起点同样令人担忧。若用房价收入比和房价租金比来衡量，一些城市的泡沫程度已经远远超过日本、美国及西班牙的历史最高点。在国内，房价租金比甚至达到100倍，房价收入比则攀升至40到50倍，而这在美国最严重的泡沫期间也是难以想象的。自2021年国内房地产市场见顶以来，至今尚不足五年，按照国际经验，整个周期依旧未走完。数据显示，2023年1至9月份，全国房地产开发投资为53364亿元，同比下降20.6%；房屋新开工面积则为34031万平方米，下降幅度达24.9%；新建商品房销售面积则为56483万平方米，同比减少13.2%。虽然一线城市出现了一轮回暖，但整个市场依旧处于低迷状态。

第二大挑战在于，收入预期的变化削弱了购房者的信心。朱宁教授引用了股市“短期看资金、中期看估值、长期看宏观”的理论，认为房地产市场需从短期收入、中期估值和金融预期、长期人口三个维度入手进行分析。首先来看收入，过去二十年房价持续上涨，未来的调整可能需要按月甚至按年来看，而不能只凭几周的数据做出判断。在经济增速减缓的背景下，许多人对于加薪与工作稳定的期望已经发生了改变。面对动辄二三十年的房贷，即使月供降了，但心中缺乏安全感的购房者依然难以做出决策。当前政策正是在这一环节下功夫，最新的贴息政策给予了年化1个百分点的补贴，最长可享受5年，适用于首套住房、120平方米以下、总价不超过150万元的购房者。据测算，至2026年二季度，估算的新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%，贴息后符合条件的购房者前五年的实际商业贷款利率会降至2.06%。虽然这样的降息政策确实在一定程度上减轻了购房压力，但对于家庭而言，“能还得起”和“敢去还”还是两回事，后者的心理基础则取决于对未来收入的信心，这也是当前政策面临的最大挑战。 头号玩家app官方网站

第三个挑战在于，房子的资产回报能力正在下降。朱宁教授指出，过去两年中，房价震荡走低的同时，租金也在减少。从资产的基本面来看，房屋本身的价值正逐步走低，房价和租金双双往下滑，使得通过出租回本的时间被延长。他甚至直言，过去二十年涌现出的购房需求中，相当一部分其实是基于投机心理。而对于投资与投机的区别，或许仅仅在于一个名词的美化而已。很多人觉得在上海拥有一套房是“刚需”，却没人把驾驶一辆“老头乐”视为“刚需”，这种将“刚需”与投机混为一谈的现象确实值得反思。更有一种普遍的心态是：“我三万一平买的房子，如今跌到两万，绝对不能卖，得再等涨回三万。”这种情形与某些股民对A股的期望类似，尽管不抱太高的期待，却渴望至少能有每天小幅上涨。可是，资产价格必然受经济与金融规律的驱动，并不关心你当初的买入价。许多人宁愿不卖房，形成惜售，导致挂牌价格与实际成交价之间的差距不断扩大。朱宁教授认为，最危急的、泡沫最严重的阶段可能已经过去。但他也提醒，真正的市场稳定，需要等到大家普遍认为房价不会再下跌，而房价也真的保持平稳的日子到来。

最后一个挑战在于，人口与城市结构的不匹配，以及地方政府曾走过的发展道路如今也已不再适用。朱宁强调，中国并不存在统一的全国市场，更多的是区域市场的竞争。在国内住房拥有率已经超过80%的情况下，问题更多是在于结构而非总体的供需关系。很多人虽然在大城市工作，却在老家拥有房产，真正希望在北京、上海等地买第二套住房。这种现象促使产生了一个矛盾：人们希望家乡的房价继续上涨，但同时又希望自己所在的城市住房市场能否保持稳健。因此，如何解决这一结构性的问题已经成为摆在整个社会面前的一道难题。